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　　企业股权收购无论对于意向收购方还是项目方而言，都是企业的重大决策，需要考虑的因素比较多，包括企业资质、资产权属、生产销售情况、诉讼情况、或有负债等等，而这些年我们在服务企业项目交易的法律尽职调查过程中注意到，无论项目交易的初始目的是否为获取目标公司的土地、房产，还是仅仅是为了财务投资、获取企业资质或者其他目的，也无论该房地产的价值多少，其涉及的法律风险都需要特别关注，这不仅关系到项目交易的成功与否，还会影响到股权受让方可能因土地、房产中存在的隐藏风险导致项目后期无法正常运营或使各方陷入刑事困境。

　　最高人民法院在《付**、沙**等与周**、营口**房地产开发有限公司等股权转让纠纷二审民事判决书》（（2016）最高法民终222号）中认为，“本院……周**因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定……认定构成非法倒卖土地使用权罪，但对此本院认为，无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。本案中……是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定，既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。本院认为，在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。”

　　这里所指的土地管理法规在本文中主要指向《城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　根据《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；（四）非法获利五十万元以上的；（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的,如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

　　根据《最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第七十二条的规定，〔非法转让、倒卖土地使用权案（刑法第二百二十八条）〕以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：（一）非法转让、倒卖永久基本农田五亩以上的；（二）非法转让、倒卖永久基本农田以外的耕地十亩以上的；（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；（四）违法所得数额在五十万元以上的；（五）虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚，又非法转让、倒卖土地的；（六）其他情节严重的情形。

　　法律层面：根据《土地管理法》第三十八条以及《城市房地产管理法》第二十六条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　2025年2月28日，司法部发布了10个行政复议典型案例，其中案例八为“某公司不服山东省某市辖区自然资源局收回国有建设用地使用权行政复议案”。在该案例中，《投资协议》约定，由某投资公司投资开发某国际食材交易岗和某财富金融中心两个项目。后第三方概括受让《投资协议》项下权利义务。申请人提起行政复议之时，已对项目投资6亿元，但一直未对以上两个项目的商业商务配套部分对应的两宗地块进行开工建设。该市辖区自然资源局对其土地闲置情况进行了调查，并于2023年11月分别向申请人下达两份《收回国有建设用地使用权决定书》，决定收回案涉两宗地块使用权。申请人不服，于2024年1月26日分别向区人民政府申请行政复议。

　　本案中，案涉《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定，“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年1月31日之前开工，在2016年1月31日之前完成项目施工建设，并通过竣工验收。”**光电公司的113亩ＬＥＤ建设项目，仅于2011年12月为其中两幢厂房桩基办理施工许可并实施了桩基作业，直至2018年9月原嘉兴市国土资源局向其发出嘉秀洲土闲调［2018］第01号《闲置土地调查通知书》前未进行其他实质性建设行为。同时，也未根据合同约定的申请延建程序向嘉兴市自然资源和规划局申请延建。故本案情形符合《闲置土地处置办法》第二条规定的“国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发”之条件，原嘉兴市国土资源局认定本案情形构成闲置土地且“超过国有建设用地使用权有偿合同约定的动工开发日期两年以上未动工开发的情况”，符合《闲置土地处置办法》的前述规定。

　　（一）项目方提供的产证中记载的土地用途与实际项目用途不一致，但项目目前还在“正常”运营，由于历史比较久远，无法查证当时理情况。就项目合规性问题，我们也咨询了当地自然资源管理部门，工作人员告知该性质的土地用途不可以用于加油站项目，两者地价相差巨大，土地用途完全不同。在该地块对应的当地控制性详细规划非为“加油加气站用地”的情况下，项目运营存在巨大合规性风险，且由于申请土地用途变更应符合“变更后的土地用途符合控制性详细规划”，因而即使项目方拟申请土地变性的，需要涉及控制性详细规划修改，项目合规难度不言而喻；

　　（二）项目方提供的产证中记载的土地用途与实际项目用途不一致，但我们在查询当地控制性详细规划后发现，该地块在项目方签署《租赁合同》后控制性详细规划进行了调整，该地块对应的用途确为项目运营性质所需的土地用途。后因委托人终止该项目，项目方亦未告知关于该地块的规划变更和最新产证信息，我们未跟进后续进展情况。通过该项目，委托人也意识到即使是在一些租赁项目里面，作为承租人一方除需要要求产权人提供不动产产权证书并核对原件外，还需要关注土地用途与该地块的控制性详细规划是否相对应以及不动产登记信息和产证是否存在变更情况等；

　　（三）土地变性。除上述提到的因项目运营中合规风险考虑需要土地变性外，实践中更常见的是意向受让方看上了项目地块，但对于项目地块的土地用途不满意，希望进行调整。土地变性比较复杂，也并非仅仅补缴土地出让金就可以实现，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定，改变土地用途应征得土地出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十八条的规定，变更内容应当符合控制性详细规划；修改控制性详细规划，应当进行必要论证，并经原审批机关同意等。土地变性的重中之重就是地块变性后用途符合控制性详细规划。若土地变性后用途不符合控制性详细规划的，即使土地变性成功，补缴土地出让金，取得不动产权证书的，后续仍可能因前述事项被撤销变性。根据新闻报道，某地一工业（研发）用地变为教育用地因不符合控制性详细规划，违反《城乡规划法》，被撤销变性，将该地块恢复为工业（研发）用地。

　　晋江市于2024年3月22日发布了《晋江市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法》（以下简称“《实施办法》”），在该文件中，明确申请改变土地用途需同时符合“（一）未列入征地拆迁范围；（二）变更后用途符合详细规划（控制性详细规划或村庄规划）；（三）已取得不动产权证书；（四）无查封、无抵押（经抵押权人书面同意的除外）等限制权利情形；（五）”若涉及保留建筑物的，建筑物改变使用功能后，应符合建筑结构安全、城市景观设计、消防等相关技术要求；（六）若涉及闲置土地的，应不属于企业自身原因造成的方可提出申请。

　　根据《实施办法》，土地变性调整的流程为：1.制定方案。由土地使用权人根据详细规划、现状及拟策划项目业态制定实施方案。2.申请。申请人持不动产权证书、项目实施方案等材料，向宗地所在地人民政府提出改变土地用途申请。3.审核。由所在地政府部门对地块是否满足变更前提条件进行审核，并向上一级政府部门请示。4.公示与签订合同。公示期满无异议的，由市自然资源局与土地使用权人签订补充合同。土地使用权人补缴土地出让金、税费等。5.办理不动产证等手续。

　　各地政府政策不一致，通过补缴土地出让金方式实现土地变性的，可能还会涉及由评估公司出具土地价值评估报告等。而在涉及变更为特定用途“居住用地、公共管理与公共服务用地”或者“土壤污染重点监管单位生产经营用地的用途变更或者土地使用权依法收回、转让的”，根据《浙江省土壤污染防治条例》第三十六条的规定，土地使用权人应当按照国家和省有关规定进行建设用地土壤污染状况调查，并编制土壤污染状况调查报告，报送当地生态环境主管部门。

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定以及《浙江省城乡规划条例》第五十九条第一款的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的。[《浙江省违法建筑处置规定》第十一条的规定，城镇违法建筑有下列情形之一的，应当认定为国土空间规划法律、法规规定的无法采取改正措施消除影响，由自然资源主管部门责令限期拆除（含局部拆除，下同），依法处以罚款：（一）未依法取得建设工程规划许可，且不符合城镇详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的；（二）超过建设工程规划许可确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度，且超出《浙江省城乡规划条例》规定的合理误差范围的；（三）在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建，或者利用建设工程擅自新建、搭建的；（四）存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全，或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的；（五）侵占城镇道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的；（六）其他应当认定为无法采取改正措施消除影响的情形。]，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

　　根据《浙江省违法建筑处置规定》第二十三条第一款、第二款的规定[ 《浙江省违法建筑处置规定》第二十三条第一款、第二款的规定，单位或者个人以违法建筑作为生产、经营场所申请办理相关证照、登记或者备案手续的，违法建筑处置决定执行完毕前，市场监督管理、税务、文化旅游、应急管理、公安等部门不得办理。 单位或者个人就违法建筑申请办理供电、供水、供气等手续的，违法建筑处置决定执行完毕前，供电、供水、供气等单位不得办理。]，以违法建筑作为生产、经营场所的，多项行政申请、备案手续将受限。

　　一般而言，房地产主要来源于一级市场招拍挂、二级市场，比较特殊的情况还有涉及划拨用地以及一方与另一方合作建房按协议约定所取得的特定房产的使用权等。在法律尽职调查过程中，对于房地产权属的核查主要包括核查土地出让合同、土地出让金缴纳凭证以及契税缴纳证明、产权证书以及前往不动产登记中心核查不动产的权属及权利限制情况等，如果涉及划拨用地、资产划转的，还要查看相关的划拨决定书、国有资产监督管理部门出具的批复文件等。